Kauf und Verkauf von gewerblichen und privaten Immobilien in Italien und Deutschland
Immobilienrecht Italien: Unsere Rechtsanwälte unterstützen Sie bei allen immobilienrechtlichen Fragestellung
Wir sind Experten, wenn es um das Immobilienrecht Italiens geht: Wir beraten Sie in allen Rechtsfragen im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien in Italien und Deutschland. Ein weiterer Schwerpunkt unserer Tätigkeit sind Beurkundungen, bei denen wir Sie kompetent vertreten. Aufgrund der langjährigen Erfahrung unserer Kanzlei unterstützen wir unsere Mandanten mit fundiertem Fachwissen bei den Verhandlungen mit der Gegenseite. Wir helfen bei der Beratung, Gestaltung und Abwicklung von vorvertraglichen Vereinbarungen und Kaufverträgen. Ebenso stehen wir Ihnen bei der Suche nach einer geeigneten Finanzierung und allen weiteren Fragen rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien zur Seite.
Immobilienrecht Italien: Unsere Leistungen im Detail
Guter Rat kann manchmal teuer sein, keine Beratung jedoch mitunter noch viel mehr
Wir bieten Ihnen für Ihre nationalen und internationalen Immobilienprojekte eine optimale Betreuung und umfassende Beratung während der gesamten Auftragsabwicklung.
Unsere Kanzlei verfügen über langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche, fundierte Kenntnisse des aktuellen Immobilienrechts in Italien und Deutschland sowie ein umfassendes Verständnis des italienischen Immobilienmarktes. Dies versetzt uns in die Lage, die wesentlichen Aspekte und Schwierigkeiten beim Kauf und Verkauf von Immobilien zielsicher zu erkennen und entsprechende Vorkehrungen zu treffen.
Im Bereich Immobilienrecht Italien bieten wir insbesondere:
- Wir beschaffen und prüfen die erforderlichen Unterlagen, wie z.B. Kataster- und Immobilienregisterauszüge, Grundbuchauszüge, Anträge auf Steuernummern (codici fiscali) etc.
- Durch Einsichtnahme in öffentliche Register bewerten und überprüfen wir den rechtlichen Status der Immobilie.
- Wir kennen und verstehen den italienischen Immobilienmarkt und können so für Sie das beste Ergebnis erzielen.
- Wir beraten und unterstützen Sie bei Verhandlungen: Von der Unterzeichnung des Vorvertrages über den notariellen Kaufvertrag bis zur abschließenden Eintragung in das jeweilige Immobilienregister bzw. Grundbuch.
- Wir erstellen und prüfen Kaufangebote, Vorverträge, Kaufverträge und Verkaufsvollmachten.
- Im Zusammenhang mit Immobilien beraten wir Sie zum italienischen Erbrecht.
- Bei der Zusammenarbeit mit Notaren, Immobilienmaklern und Behörden in Italien beraten und helfen wir Ihnen.
- Sie erhalten von uns Unterstützung bei der Kauffinanzierungen und Gründung von Gesellschaften in Italien.
- Sie erhalten von uns International rechtsverbindliche Fachübersetzungen Deutsch-Italienisch
Vereinbaren Sie ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem auf italienisches Recht spezialisierten Rechtsanwalt.
Es ist wichtig, dass Sie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Italien die bestmögliche Beratung erhalten. Es empfiehlt sich daher, einen mit den örtlichen Gepflogenheiten vertrauten Rechtsanwalt hinzuzuziehen.
Wir bieten Ihnen eine kostenlose Ersteinschätzung durch unsere Fachanwälte an, um sicherzustellen, dass Sie über alle notwendigen Informationen verfügen.
Immobilienrecht Italien – Besonderheiten, Verträge und Steuern
Immobiliarregister
In Italien gibt es, mit Ausnahme der ehemals österreichischen Provinzen, kein Grundbuch. Vielmehr gibt es ein Immobiliarregister, welches kein dingliches Register darstellt, sondern nach den Namen der Eigentümer geordnet ist.
Der dingliche Rechtszustand eines Grundstücks wird dadurch ermittelt, dass in der Urkundensammlung sämtliche Rechtsakte und die darin enthaltenen Erwerbsvorgänge der letzten 20 Jahre, die sich auf das Grundstück beziehen, zurückverfolgt werden. Nur so kann die Berechtigung des Eigentümers und die Lastenfreiheit des Grundstücks zweifelsfrei festgestellt werden.
Immobilienkaufvertrag
Für den Abschluss von Immobilienkaufverträgen, die die Eigentumsübertragung an einer bestimmten Sache zum Gegenstand haben, gilt in Italien das Konsensualprinzip. Bei diesen Verträgen mit dinglicher Wirkung erfolgt die Übertragung und der Eigentumserwerb aufgrund der rechtsgeschäftlichen Einigung der Parteien. Ausgenommen hiervon sind lediglich die Grenzgebiete zu Österreich.
Im italienischen Recht hat die Eintragung einer Grundstücksübertragung zwischen Verkäufer und Käufer in das Immobilienregister nur deklaratorische Wirkung. Anders als in Deutschland hat die Eintragung also keine konstitutive Wirkung, da das Eigentum bereits durch den Kaufvertrag übergeht.
Vorvertrag
Der Abschluss eines Vorvertrags (preliminare di compravendita, compromesso) oder eines unwiderruflichen Kaufangebots (proposta irrevocabile d'acquisto) ist in Italien weit verbreitet und geht der notariellen Beurkundung voraus.
Der Kaufvorvertrag ist ein rechtsverbindlicher Vertrag, der in der Regel privatschriftlich abgefasst wird. Zum Schutz des Käufers ist es auch möglich, den Vorvertrag notariell beurkunden und in das Immobilienregister eintragen zu lassen.
Zahlung des Kaufpreises
Eine Besonderheit des italienischen Immobilienkaufvertrages im Vergleich zur deutschen Vertragsabwicklung besteht im Bereich der Kaufpreiszahlung. Der Käufer zahlt den Kaufpreis in der Regel immer vor oder zumindest zum Zeitpunkt der Beurkundung, d.h. vor Eintragung in das Immobilienregister.
Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in der Regel durch „assegni circolari“ (Bankwechsel). Ein Gesetz aus dem Jahr 2017 sieht vor, dass die Zahlung des Kaufpreises auch über ein Notaranderkonto erfolgen kann.
Italienische Steuernummer
Der Notar ist in Italien auch für die Abführung der Steuern zuständig. Diese werden von dem Notar beim Abschluss des Kaufvertrages durch die Parteien einbehalten.
Jeder Käufer, der noch nicht in Italien steuerlich registriert ist, muss sich vor der notariellen Beurkundung bei den italienischen Behörden eine Steuernummer (numero di codice fiscale) zuteilen lassen.
Die Spekulationsfrist beim Wiederverkauf, die in Deutschland 10 Jahre umfasst, beträgt in Italien 5 Jahre.
Registersteuer
Ist der Verkäufer eine Privatperson, beträgt die Registersteuer (imposta di registro) bei einem Zweitwohnsitz 9% vom Katasterwert. Bei einem Erstwohnsitz in Italien zahlt man derzeit nur 2% Registersteuer.
Wird die Immobilie von einem Bauträger oder Unternehmen, das gewerblich mit Immobilien handelt, verkauft, fällt anstelle der Registersteuer die IVA (Mehrwertsteuer) an. Diese beträgt in der Regel 10%, bei Erstwohnsitzen 4%.
Checkliste für den Immobilienerwerb in Italien
Eigentumsrecht
Lassen Sie sich das Eigentumsrecht des Verkäufers durch Vorlage des Immobiliarregisterauszuges bzw. eines Notarberichtes und des notariellen Kaufvertrages nachweisen.
Kauf aus Erbschaft
Handelt es sich bei dem Verkäufer um eine Erbengemeinschaft oder wurde das Objekt im Wege der Erbfolge übertragen, sind weitere Nachforschungen erforderlich, um möglichen Ansprüchen von Pflichtteilsberechtigten vorzubeugen.
Vorkaufsrechte und bestehende Mietverhältnissen
Vergewissern Sie sich, dass das Grundstück nicht vermietet oder verpachtet ist und keine Vorkaufsrechte bestehen. Denkbar sind Vorkaufsrechte privater Dritter (z.B. Mietervorkaufsrecht, landwirtschaftliches Vorkaufsrecht zugunsten des selbst wirtschaftenden Nachbarn, Vorkaufsrecht des Pächters landwirtschaftlicher Grundstücke), aber auch staatliche Vorkaufsrechte beim Verkauf von Immobilien mit künstlerischer oder kunsthistorischer Bedeutung.
Baugenehmigung
Vergewissern Sie sich, dass es sich nicht um einen Schwarzbau handelt, auch im Hinblick auf eine eventuelle Sanierung: Jahrelang wurde in Italien eine Politik des „condono“ (Heilung durch nachträgliche Baugenehmigung) betrieben. In großem Umfang wurde ohne Genehmigung gebaut, in der Hoffnung, später unter eine neue Regelung des „condono“ zu fallen, die in vielen Fällen die Möglichkeit einer Heilung durch nachträgliche Baugenehmigung vorsah. Prüfen Sie, ob eine Baugenehmigung oder eine nachträgliche Genehmigung erteilt wurde.
Steuerliche Belastung
Vergewissern Sie sich, dass der Verkäufer alle Steuern, Abgaben und Nebenkosten ordnungsgemäß bezahlt hat. Die italienische Steuergesetzgebung sieht vor, dass das Finanzamt den neuen Käufer für die vom ursprünglichen Eigentümer nicht bezahlten Steuern in Regress nehmen kann.
Städtische Baugrundstücke
Beim Erwerb von städtischen Baugrundstücken ist es grundsätzlich ratsam, ein Baugrundstück erst dann zu erwerben, wenn bereits eine Baugenehmigung der Baubehörde für das Grundstück vorliegt. Die in den städtischen Regelungen festgelegte allgemeine Bebauungsmöglichkeit (die Bauleitplanung) schützt nämlich ohne eine entsprechende Baugenehmigung nicht vor dem in Italien häufig eintretenden Risiko, dass die Stadtverwaltung im Falle eines politischen Wechsels die Bauleitplanung ändert oder aus Gründen des öffentlichen Interesses die Verstaatlichung des Grundbesitzes beschließt.
Katasterauszug
Es empfiehlt sich, einen Registerauszug beim Katasteramt anzufordern. Dort wird ein allgemeines Verzeichnis aller Grundstücke mit Angabe ihrer Ertragsfähigkeit geführt. Die Funktion des Katasters ist steuerlicher, aber auch städtebaulicher Natur. Die Katasterauszüge sind vor allem interessant, um die Größe des Grundstücks und den steuerlichen Ertragswert (rendita catastale) zu ermitteln.
Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers
Achten Sie auch auf eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers: In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein Unternehmen, das eine Immobilie verkauft, zahlungsunfähig wird und in Konkurs geht. In diesem Fall besteht für den Käufer die Gefahr, dass er nach dem Erwerb der Konkursanfechtung unterliegt, mit der Folge, dass die erworbene Immobilie zugunsten der Gläubiger, deren Konkursforderungen anerkannt wurden, an die Konkursmasse zurückgegeben werden muss.
Häufige Fragen unserer Mandanten
Ein notarieller Vorvertrag ist nur bei zu errichtenden Gebäuden erforderlich. In diesem Fall wird der Vorvertrag auch im Immobilienregister eingetragen.
Ansonsten kann der Vorvertrag auch privatschriftlich abgeschlossen und beim Finanzamt hinterlegt werden. Ein notariell beurkundeter und im Grundbuch eingetragener Vorvertrag ist jedoch für den Käufer vorteilhafter. Insbesondere bei Zahlung einer hohen Anzahlung ("Caparra") ist dies der beste Weg , da der Käufer bei einem privatschriftlichen Vorvertrag keine Sicherheit für die geleistete Zahlung erhält.
Vor der Unterzeichnung des Vorvertrags oder des endgültigen Kaufvertrags können Sie, auch beim Notar, eine Einsichtnahme in das Immobilienregister (visura ipotecaria) beantragen, um sich zu vergewissern, dass die Immobilie frei von Hypotheken ist und/oder um generell zu prüfen, ob die Immobilie frei von sonstigen Belastungen ist.
Das italienische Gesetz sieht vor, dass die Provision zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses fällig wird, was bereits bei Abschluss eines Vorvertrags der Fall ist. Sie können mit dem Makler aber auch eine andere Regelung vereinbaren (z.B. Zahlung der Provision bei notarieller Beurkundung wie in Deutschland).
Wenn nichts anderes vereinbart ist, hat der Verkäufer der Wohnung die Nebenkosten bis zum Datum der Beurkundung bzw. der Besitzübergabe zu bezahlen, zusammen mit allfälligen Rückständen aus früheren Jahren. Darüber hinaus haftet der Verkäufer auch für die Kosten von außerordentlichen Aufwendungen, die von der Eigentümerversammlung vor Abschluss des endgültigen Kaufvertrages beschlossen werden.
Ja. Ab dem Zeitpunkt, an dem Sie sich entschließen, Ihr Haus zu verkaufen, sind Sie verpflichtet, über einen Energieausweis für die zu verkaufende Immobilie zu verfügen. Dieser ist sowohl für die Vermarktung als auch für die notarielle Beurkundung erforderlich.
Es handelt sich um einen Bericht, der von einem qualifizierten Techniker (Architekt, Ingenieur, Vermessungsingenieur) verfasst wird und die bauliche Ordnungsmäßigkeit/Konformität der zu verkaufenden Immobilie bescheinigt. Diese Bescheinigung sollte im besten Fall von der verkaufenden Partei vorgelegt werden, da sie zunehmend auch von Notaren verlangt wird, obwohl sie noch nicht obligatorisch ist. Sie stellt zudem eine wichtige Garantie für den Käufer dar, weil in Italien nicht ausgeschlossen werden kann, dass ohne die notwendigen Baugenehmigungen gebaut oder renoviert worden ist.
Das ist ohne weiteres möglich. Für den Kauf oder Verkauf der Immobilie benötigen Sie eine Vollmacht, deren Unterschrift notariell beglaubigt werden muss. Die Beglaubigung der Vollmacht kann auch in Deutschland erfolgen.
