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Immobilienrecht in Italien und Deutschland

Kauf und Verkauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Italien und Deutschland

Immobilienrechtliche Vertragsgestaltung und Beratung, Vertretung und Beratung bei Beurkundungen

Wir beraten Sie bei allen Rechtsfragen in Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien in Deutschland und in Italien.

Dank unserer langjährigen Erfahrung stehen wir unseren Mandanten mit fundiertem Fachwissen bei Verhandlungen mit der Gegenseite, bei der Gestaltung und Bearbeitung von vorvertraglichen Vereinbarungen und von Kaufverträgen, bei der Suche nach einer geeigneten Finanzierung und bei allen anderen Fragen rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien zur Seite.

Unsere immobilienrechtlichen Leistungen im Detail

Guter Rat kann manchmal teuer sein, keine Beratung jedoch mitunter noch viel mehr

Wir bieten Ihnen für Ihre nationalen und internationalen Immobilienprojekte optimale Betreuung und eingehende Beratung während der gesamten Auftragsabwicklung. Eine langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche, profunde Kenntnisse des aktuellen Immobilienrechts und ein umfassendes Verständnis des aktuellen Immobilienmarkts ermöglichen es uns, zielführend alle wichtigsten Aspekte und Schwierigkeiten beim Kauf und Verkauf von Objekten zu erkennen und entsprechende Vorkehrungen zu treffen.

Wir bieten insbesondere:

  • Kompetenz und Marktkenntnis
  • Beschaffung und Überprüfung von Unterlagen, wie z.B. Kataster- und Immobilienregisterauszüge, Grundbuchauszüge, Beantragung von Steuernummern (codici fiscali), usw.
  • Bewertung und Prüfung des Rechtszustands der Immobilie anhand der Einsicht in öffentliche Register
  • Beratung und Unterstützung bei Verhandlungen, von der Unterzeichnung des Vorvertrages über den notariellen Kaufvertrag bis zur endgültigen Eintragung in das jeweilige Immobilienregister / Grundbuch
  • Erstellung und Prüfung von Kaufangeboten, Vorverträgen, Kaufverträgen und Verkaufsvollmachten
  • Unterstützung bei Kauffinanzierungen und Gründung von Gesellschaften in Italien
  • Fachübersetzungen

Immobilienrechtliche Besonderheiten in Italien

Immobiliarregister

In Italien existiert, mit Ausnahmen der ehemals österreichischen Provinzen, kein Grundbuch. Beim öffentlichen Immobiliarregister, das kein dingliches Register darstellt, sondern nach dem Namen der Eigentümer sortiert geführt wird, wird der dingliche Rechtszustand eines Grundstücks dadurch ermittelt, dass in der Urkundensammlung sämtliche Rechtsakte und die darin enthaltenen Erwerbsvorgänge der letzten 20 Jahre, die sich auf das Grundstück beziehen, zurückverfolgt werden. Nur auf diese Weise kann die Berechtigung des Eigentümers und die Lastenfreiheit des Grundstücks mit Sicherheit festgestellt werden.

Immobilienkaufvertrag

Beim Abschluss von Immobilienkaufverträgen, die die Übertragung des Eigentums an einer bestimmten Sache zum Gegenstand haben, herrscht in Italien (ausgenommen von Grenzgebieten zu Österreich) das Konsensualprinzip. Bei diesen Verträgen mit dinglicher Wirkung wird das Eigentum aufgrund der rechtmäßig geäußerten Einwilligung der Parteien übertragen und erworben.

Anders als im deutschen Recht hat die Eintragung einer Grundstücksveräußerung zwischen den Parteien im Immobilienregister keine konstitutive, sondern nur deklaratorische Wirkung, weil bereits durch den Kaufvertrag das Eigentum übergeht.

Vorvertrag

Der Abschluss eines Vorvertrages (preliminare di compravendita, compromesso) bzw. eines unwiderruflichen Kaufangebots (proposta irrevocabile d´acquisto) ist in Italien weit verbreitet und geht der notariellen Beurkundung voraus. Der Kaufvorvertrag ist ein rechtsverbindlicher Vertrag, der meist in privatschriftlicher Form abgefasst ist. Zum Schutz des Käufers ist es aber auch möglich, den Vorvertrag notariell beurkunden und im Immobilienregister eintragen zu lassen.

Kaufpreiszahlung

Eine Besonderheit des italienischen Immobilienkaufvertrags im Vergleich zur deutschen Vertragsabwicklung liegt darin, dass die Parteien den Kaufpreis in der Regel immer vor oder zumindest zum Zeitpunkt der Beurkundung leisten, d. h. vor der Eintragung in das Immobilienregister. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in der Regel mit „assegni circolari“ (Bankwechsel). Ein Gesetz aus dem Jahr 2017 sieht vor, dass die Zahlung des Kaufpreises auch über ein Notaranderkonto erfolgen kann.

Italienische Steuernummer

Der Notar ist in Italien auch für die Abführung der Steuern zuständig. Diese werden von dem Notar beim Abschluss des Kaufvertrages durch die Parteien einbehalten.

Vor der notariellen Beurkundung ist jeder Käufer, der in Italien noch nicht steuerlich erfasst ist, angehalten, sich von den italienischen Behörden eine Steuernummer (numero di codice fiscale) vergeben zu lassen.

Die Spekulationsfrist beim Wiederverkauf beträgt in Italien 5 Jahre (in Deutschland 10 Jahre).

Registersteuer

Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist, beträgt die Registersteuer (imposta di registro = Grunderwerbsteuer) bei einem Zweitwohnsitz 9% (des Katasterwertes). Bei einem Erstwohnsitz in Italien zahlt man zur Zeit lediglich 2% Registersteuer. Wird die Immobilie durch einen Bauträger oder ein Unternehmen veräußert, welches den gewerblichen Handel mit Immobilien betreibt, so fällt anstelle der Registersteuer die IVA (Mehrwertsteuer) an. Sie beträgt i.d.R. 10 %, beim Erstwohnsitz 4%.

Immobilienrechtliche Besonderheiten in Deutschland gegenüber Italien?

Sie sind Italiener und interessieren Sie sich für die immobilienrechtlichen Besonderheiten in Deutschland? Informationen dazu finden Sie auf der italienischen Version dieser Seite.

Check-Liste für den Immobilienerwerb in Italien

  • Lassen Sie sich das Eigentumsrecht des Verkäufers durch Vorlage des Immobiliarregisterauszuges bzw. eines Notarberichtes und seines notariellen Kaufvertrages nachweisen
  • Ist die Verkäuferseite eine Erbengemeinschaft bzw. wurde das Objekt im Wege einer Erbschaft übertragen, sind weitere Ermittlungen notwendig, um eventuellen Ansprüchen von Pflichtteilberechtigten vorzugreifen
  • Stellen Sie sicher, dass das Grundstück nicht vermietet bzw. verpachtet ist und keine Vorkaufsrechte bestehen. Denkbar sind Vorkaufsrechte privater Dritter (wie z.B. das Vorkaufsrecht des Mieters, das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht zugunsten des Nachbarn, der selbst Landwirtschaft betreibt, oder das Vorkaufsrecht des Mieters/Pächters landwirtschaftlicher Güter), aber auch staatliche Vorkaufsrechte (beim Verkauf von Immobilien von künstlerischer oder kunstgeschichtlicher Bedeutung).
  • Vergewissern Sie sich, dass es sich nicht um einen Schwarzbau, auch bzgl. eventueller Sanierungen, handelt: Jahrelang wurde in Italien eine Politik des sog. „condono“ (Heilung durch nachträgliche Baugenehmigung) betrieben. Verbreitet wurde ohne Genehmigung gebaut in der Hoffnung, später in einen neuen Regelungsbereich des „condono“ zu fallen, der in vielen Fällen die Möglichkeit einer Heilung durch nachträgliche Baugenehmigung vorsah. Überprüft werden sollte auch, ob eine Baugenehmigung oder eine nachträgliche Genehmigung erteilt wurde.
  • Informieren Sie sich darüber, ob der Verkäufer durchgehend und ordnungsgemäß alle Steuern, Gebühren und Nebenkosten entrichtet hat. Die italienische Steuergesetzgebung sieht vor, dass das Finanzamt hinsichtlich der von dem ursprünglichen Eigentümer nicht gezahlten Steuern auf den neuen Käufer zurückgreifen kann.
  • Bei einem Erwerb von städtischen Baugrundstücken ist es grundsätzlich ratsam, Baugelände nur dann zu erwerben, wenn bereits eine Baugenehmigung der Baubehörde für das Grundstück vorliegt. Die in den städtischen Regelungen festgelegte allgemeine Bebauungsmöglichkeit (die Bauleitplanung) schützt nämlich ohne eine entsprechende Baugenehmigung nicht vor dem sich in Italien häufig verwirklichenden Risiko, dass die Stadtverwaltung im Falle eines politischen Wechsels die Bauleitplanung ändert oder aus Gründen des öffentlichen Wohls die Verstaatlichung des Grundbesitzes beschließt.
  • Auch die Einholung eines Registerauszugs beim Katasteramt ist sicherlich sinnvoll. Hier wird ein allgemeines Inventar aller Immobilien geführt mit dem Hinweis auf ihre Ertragsmöglichkeit. Die Funktion des Katasteramtes ist steuerlicher, aber auch städteplanerischer Natur. Die Registerauszüge des Katasteramtes sind vor allem interessant, um die Größe des Grundstücks und den steuerlichen Ertragswert (rendita catastale) zu ermitteln.
  • Achten Sie auch auf eine mögliche Insolvenz des Verkäufers: Es kommt in der Praxis häufig vor, dass ein Unternehmen, das eine Immobilie verkauft, insolvent wird und in den Konkurs fällt. In diesem Fall besteht für den Käufer die Gefahr, nach dem Erwerb der Konkursanfechtung zu unterliegen mit der Folge, dass die erworbenen Immobilen zu Gunsten der Gläubiger, deren Konkursforderungen anerkannt worden sind, der Konkursmasse zurückgegeben werden müssen.

Häufige Fragen unserer Mandanten

Die Verpflichtung zum notariellen Vorvertrag besteht nur bei zu errichtenden Bauten. In diesem Fall wird der Vorvertrag auch im Immobilienregister eingetragen.

Ansonsten kann der Vorvertrag auch als privatschriftlicher Vertrag abgeschlossen und beim Finanzamt hinterlegt werden. Ein vor einem Notar unterschriebener und im Immobilienregister eingetragener Vorvertrag ist für den Käufer allerdings vorteilhafter, insbesondere bei Zahlung einer hohen Anzahlung (Caparra), da ansonsten der Käufer bei einem privatschriftlichen Vorvertrag keine Sicherheit für die geleistete Zahlung erhält.

Vor der Unterzeichnung des Vorvertrags oder des endgültigen Kaufvertrags können Sie, auch beim Notar, eine Einsichtnahme in das Immobilienregister (visura ipotecaria) beantragen, um sicherzustellen, dass die Immobilie frei von Hypotheken ist und / oder um allgemein das Fehlen sonstiger Lasten zu überprüfen.

In Italien sieht das Gesetz vor, dass die Provisionen "zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses" fällig werden, was bereits mit dem Abschluss eines Vorvertrages der Fall ist. Allerdings können Sie mit dem Makler auch eine andere Regelung vereinbaren (z.B. Zahlung der Provision zum Zeitpunkt der notariellen Urkunde, wie in Deutschland).

Wenn nichts anderes vereinbart ist, hat der Verkäufer der Wohnung die Nebenkosten bis zum Datum der Beurkundung bzw. der Besitzübergabe zu bezahlen, zusammen mit allfälligen Rückständen aus früheren Jahren. Darüber hinaus haftet der Verkäufer auch für die Kosten der vor Abschluss des endgültigen Kaufvertrags von der Eigentümerversammlung beschlossenen außerordentlichen Aufwendungen.

Ja. Ab dem Zeitpunkt, an dem Sie sich entschließen, Ihr Haus zu verkaufen, sind Sie verpflichtet, über einen Energieausweis für die zu verkaufende Immobilie zu verfügen, da dieser sowohl für die Vermarktung als auch für die Beurkundung vor dem Notar notwendig ist.

Es handelt sich um einen Bericht, der von einem qualifizierten Techniker (Architekt, Ingenieur, Vermessungsingenieur) verfasst wird und die bauliche Ordnungsmäßigkeit/Konformität der zu verkaufenden Immobilie bescheinigt. Diese Bescheinigung sollte im besten Fall von der verkaufenden Partei vorgelegt werden, da sie auch zunehmend von Notaren verlangt wird, obwohl sie noch nicht zwingend vorgeschrieben ist. Sie stellt zudem eine wichtige Garantie für den Käufer dar, weil in Italien nicht ausgeschlossen werden kann, dass ohne die notwendigen Baugenehmigungen gebaut oder renoviert worden ist.

Das ist ohne weiteres möglich. Für den Kauf oder Verkauf der Immobilie benötigen Sie eine Vollmacht, deren Unterschrift notariell beglaubigt werden muss. Die Beglaubigung der Vollmacht kann auch in Deutschland erfolgen.

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